Trójmiasto: rynek mieszkań ma się dobrze
Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group, organizatora Targów Mieszkaniowych tabelaofert.pl przedstawił sytuację na rynku ogólnopolskim w I kwartale br. w porównaniu z poprzednim okresem. To było punktem wyjścia do zdiagnozowania tych samych zjawisk na Wybrzeżu, które przeprowadzili przedstawiciele największych firm deweloperskich - Allconu (Mariola Krakowiak, dyrektor d.s. sprzedaży i marketingu), Ekolanu (prezes Zarządu Andrzej Biernacki), Hossy (Antoni Józekowski, członek zarządu), INPRO SA (Krzysztof Maraszek, wiceprezes) i Invest Komfortu (Piotr Tarkowski, pełnomocnik zarządu).
Według analityków wyraźne spowolnienie tempa sprzedaży mieszkań, widoczne w drugiej połowie 2008 roku, przełożyło się na spadek cen transakcyjnych. Jednocześnie obserwowane jest znaczące ograniczenie liczby projektów wprowadzanych na rynek w 2009 roku. Robert Chojnacki ocenił je w skali ogólnopolskiej na ok. 80-90 proc. planowanych inwestycji. W opinii uczestników dyskusji panelowej inaczej jest w przypadku większości wybrzeżowych firm. Wprawdzie INPRO wstrzymało rozpoczęcie 2/3 planowanych inwestycji, ale - przede wszystkim - ze względu na ich charakter i strategię przedsiębiorstwa (chodzi m.in. o kwartał kamienic w obrębie ulic Szeroka/Tandeta, w obrębie Głównego Miasta). Natomiast pozostali z przywołanych do tablicy deweloperów deklarują utrzymanie harmonogramu realizacji tegorocznych inwestycji.
Antoni Józekowski, podsumowując I kwartał Hossy, podał liczbę 250 sprzedanych mieszkań, głównie w segmencie popularnym. Deweloper wprowadził dwie nowe oferty, realizowane są kolejne etapy popularnych osiedli, np. Wiszących Ogrodów. - Etapowanie to dzisiaj jedyna rozsądna i bezpieczna strategia - sekundowali mu Mariola Krakowiak i Piotr Tarkowski. I tak planowane są nowe osiedla. Rozpoczynanie kolejnych etapów budowy jest zależne od tego, czy wyprzedadzą się aktualnie realizowane.
Invest Komfort planuje nowe inwestycje, ale wejdą one do oferty dopiero w przyszłym roku. To potwierdza tezę, postawioną przez Roberta Chojnackiego - tempo sprzedaży mieszkań, które osiągnęło najniższy poziom na przełomie 2008 i 2009 roku, będzie ulegało stopniowemu ożywieniu. Najatrakcyjniejsze lokale na rynku zostaną wkrótce sprzedane. Jest to więc najlepszy moment dla osób, planujących nabycie nowego mieszkania. Obniżka cen materiałów budowlanych, renegocjacje z wykonawcami pozwalają bowiem myśleć realnie od cenie nawet 4 tys. zł w segmencie mieszkań popularnych - stwierdził Krzysztof Maraszek z INPRO. Jednak trzeba mieć świadomość, że takie mieszkania nie będą ani atrakcyjnie zlokalizowane, należy też liczyć się z zastosowaniem do budowy tańszych materiałów. Już aktualna oferta deweloperów jest nadal wystarczająco szeroka, aby znaleźć atrakcyjne mieszkania.
Wszyscy natomiast zgadzają się z tym, że rządowy program pomocy w spłacie kredytów hipotecznych Rodzina na swoim odegrał już znaczącą rolę, chociażby przez stymulacje popytu, a także ustanowienie cezury cenowej, do której większość firmy dopasowuje swoją ofertę. Przykładem jest m.in. Grupa Inwestycyjna Hossa - w tej chwili 80 proc. mieszkań spełnia kryteria programu. Posiadając w zapasie własne grunty (terenów wystarczy na zbudowanie 10 tys. mieszkań!), firma może zaproponować cenę na poziomie 4, 5 tys. zł/mkw. W Allconie strategia przybliżająca ofertę do rynku pozwoliła na ustalenie ceny w osiedlu Habenda (Łostowice) na poziomie ok. ceny 4 tys. zł, ale już prawie gotowe mieszkania na Królewskim Wzgórzu (Morena) nie mieszczą się w limicie, a mimo to nieodległe w czasie oddanie budynku jest gwarancją dobrej sprzedaży, niezależnie od braku oferty Rodziny na swoim. Jednak również dostosowywanie się deweloperów do rynkowych potrzeb ma swoje granice -mimo spowolnienia popytu żadna z biorących udział w panelu dyskusyjnym firm nie rozważa ani budowy mieszkań na wynajem, ani proponowanych niegdyś przez miasto wspólnych inwestycji o charakterze socjalnym.
I na koniec temat, który stał się dyżurnym "straszakiem" - upadłość firm deweloperskich. Piątka zaproszonych deweloperów, stanowiących obecnie trójmiejską I ligę - przetrwała już poważny kryzys na rynku nieruchomości (2003/2004). W jakim stopniu plotki i prasowe dywagacje (kto pierwszy...) odstraszają klientów? - Od tego czasu pojawiły się jednak istotne zmiany - twierdzi Andrzej Biernacki (Ekolan) - m.in. rozwiązania prawne korzystniejsze dla klientów (standardem są umowy przedwstępne w formie notarialnej). Parasol bezpieczeństwa tworzy również... rozsądek banków, które z większą rozwagą udzielają kredytów oraz zmiana polityki deweloperów - gotowość pójścia w mieszkania gotowe bądź prawie gotowe.
- Branża deweloperska jest mimo wszystko branżą wysokiego ryzyka - twierdzi natomiast Krzysztof Maraszek (INPRO) - którego banki nie chcą już ubezpieczać, dlatego najważniejsze jest dostosowanie podaży do popytu o bezpieczne finansowanie. To, że przetrwaliśmy już jeden kryzys - jest dzisiaj dla nas niejako rekomendacją: u nas kupują mieszkania nawet te istniejące tylko w planach. - Rośnie optymizm mimo czarnej prasy - twierdzi Piotr Tarkowski (Invest Komfort), a kryzys - paradoksalnie - powoduje wzrost racjonalności w podejmowaniu decyzji o długofalowych skutkach.
- Fakt, że potencjalni klienci słyszeli o zagrożeniu stabilności finansowej niektórych firm z branży, sprawia, że przychodzą do tych, o których dobrej kondycji i solidności mają dobre mniemanie - mówi Mariola Krakowiak (Allcon). A najlepszym zabezpieczeniem jest po prostu gotowy produkt - mieszkania, których hipoteka nie jest obciążona kredytami dewelopera. Natomiast Antoni Józekowski podkreśla otwartość zapisów umów Hossy oraz pomoc udzielaną tym, którzy mają problem z terminowym regulowaniem rat. W dużych firmach mogą liczyć na wsparcie dewelopera.
Źródło: http://monitornieruchomości.pl/
drukuj stronę 2009-04-18
