Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego prawa w 1961 r., a w 1964 r. do kodeksu cywilnego. W użytkowanie wieczyste mogą być oddawane grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (położone w granicach administracyjnych miast lub poza nimi, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta), a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkownikiem wieczystym takich gruntów może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna (np. spółdzielnia mieszkaniowa, spółka kapitałowa).

Użytkowanie wieczyste jest formą władania rzeczą cudzą. W granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste - użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach może swoim prawem rozporządzać (zbyć je, obciążyć lub zapisać w testamencie). Budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Także te, które nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Treść umowy

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa ta powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót,

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego,

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Opłaty

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne (uiszczane przez okres trwania użytkowania wieczystego). Opłaty te ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości. Stawka pierwszej opłaty wynosi od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości. Jeśli nieruchomość oddawana jest w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu - musi być ona uiszczona nie później niż do dnia zawarcia umowy; jeśli nieruchomość oddawana jest w drodze bezprzetargowej - można ją rozłożyć na oprocentowane raty.

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Dla nieruchomości gruntowych oddanych na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych wynoszą one 1 proc. ceny. Dla obiektów handlowych czy usługowych - 3 proc. ceny.

Obowiązek płacenia rocznej opłaty obciąża każdego użytkownika wieczystego bez względu na to, czy prawo użytkowania wieczystego nabył bezpośrednio od Skarbu Państwa lub gminy czy też od osoby, której prawo to już przysługiwało. Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku - jeśli wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie.

Wygaśnięcie

Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. przed upływem tego okresu. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Jeśli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu - użytkownik wieczysty może wystąpić wcześniej z takim żądaniem. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania

Rozwiązanie umowy

Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu, stosownie do art. 240 k.c., jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres. Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.